1 ) IMPOSTOS COM A AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL

Regra geral, e não sendo aplicável nenhuma das isenções tipificadas na lei, a aquisição de imóveis está sujeita ao pagamento de 2 impostos - IMT e IS:

1.1) IMT - Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliárias
É o imposto que se paga, cada vez que alguém realiza a aquisição de uma propriedade, a título oneroso.
Por norma o comprador necessita pagar o IMT antes da Escritura mas poderá pagar no acto de escritura se realizar a mesma na 'Casa Pronta'.

Qual a taxa a aplicar?
Depende do tipo de propriedade e de utilização da mesma, e tem as taxas seguintes:
- Propriedade Rústica – 5%
- Outros (terrenos para construção, escritórios, etc.) – 6,5%
- Imóveis (apartamentos e moradias)


A taxa incide sobre o maior dos dois valores;
       - valor do imóvel declarado na escritura / ou
       - valor patrimonial tributário

Nota: A taxa é sempre de 10%, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente seja uma entidade sediada em país, território ou região sujeito a um regime mais favorável “off shore“, constante de lista aprovada por portaria do Ministério das Finanças. Esta taxa não se aplica quando o adquirente do imóvel seja uma pessoa singular ainda que tenha residência numa “ off shore”.

Exemplos para 1ª habitação própria e permanente:
- €100.000 *2%   €1.848,14  = €151,86 IMT
- €620.000 *6%          -            = €37.200  IMT

Exemplos para 2ª habitação e não residentes:
- €180.000 *7%   €8.163,12  = €4.436,88 IMT
- €580.000 *6%           -           =€ 34.800    IMT

Isenções de IMT
A lei prevê diversos tipos de isenção do pagamento de IMT, umas com carácter automático e outras dependentes de autorização ou reconhecimento pela Autoridade Tributárias.  As principais isenções são:
a)    As aquisições de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável;
b)    As aquisições de imóveis situados nas regiões economicamente mais desfavorecidas, quando efectuadas por sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial, que os destinem ao exercício, naquelas regiões, de actividades agrícolas ou industriais consideradas de superior interesse económico e social;

c)    As aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística , desde que no prazo de 3 anos a contar da data de aquisição o adquirente inicie as obras;
d)    As aquisições de prédio ou fracção destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em Área De Reabilitação Urbana;
e)   As aquisições de prédios ou de fracções autónomas com destino à instalação de empreendimentos qualificados de utilidade turística, nos termos da respectiva legislação;
f)    As aquisições de prédio urbano ou fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, cujo valor que serviria de base à liquidação do imposto não exceda os 92.407,00 euros;
g)    As aquisições de imóveis por sociedades colectadas para revenda.

1.2) IS - Imposto de Selo
O imposto de selo na aquisição de imóveis, apresenta uma taxa fixa de 0,8%, que incide sobre o maior dos dois valores; valor do imóvel declarado na escritura/ ou
valor patrimonial tributário ( aliás é o mesmo valor que serviu de base à liquidação do  IMT).
Este imposto deve ser pago antes da celebração da escritura e acto simultâneo com o IMT.

Nota: Quando a aquisição dum imóvel é efectuada com recurso a empréstimo bancário, também haverá lugar ao pagamento de imposto de selo a uma taxa de 0,6% que incidirá sobre o valor do empréstimo.

1.3) OUTROS CUSTOS NA AQUISIÇÃO
- com escritura - €250 a €500
- com registos -   €250 a €500

2 ) IMPOSTOS COM A DETENÇÃO DE PROPRIEDADE 

2.1) IMI – Imposto Municipla Sobre Imóveis 
-    O IMI é um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios (rústicos, urbanos, ou mistos) situados em Portugal.
-    O IMI é um imposto anual.
-    É liquidado ao proprietário, ou representante legal, pela Administração Fiscal.
     a) É pago numa prestação, durante o mês de Abril, quando o valor do seu montante for inferior a €250.
     b) Em duas prestações nos meses de Abril e Novembro, quando o seu montante seja superior a €250 e igual ou inferior a €500.
     c) Em três prestações, nos meses de Abril, Julho e Novembro, quando o seu montante seja superior a €500.

O que é o valor patrimonial tributário?
O valor patrimonial tributário dos prédios é o seu valor determinado por avaliação feita de acordo com as normas do IMI.  Este valor está registado na Matriz Predial. As matrizes são actualizadas anualmente com referência a 31 de Dezembro.
 

Taxas

Ÿ  0,8%                  -  Prédios Rústicos

Ÿ  0,5%  a 0,8%    -  Prédios Urbanos e terrenos para construção, não avaliados nos   termos do CIMI (transaccionados até 2003).

Ÿ  0,3% a 0,5%     -  Prédios Urbanos não avaliados nos termos do CIMI-(transaccionados ou reavaliados a partir de 2004).

Ÿ  7,5%                  -  Prédios que sejam propriedade de offshores, independentemente        da sua natureza rústica ou urbana

 

Isenções

a)      Estão isentos de IMI os imóveis destinados a habitação própria e permanente, cujo rendimento colectável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a €153.300. A isenção é reconhecida, por um período de 3 anos, se o valor patrimonial tributável do prédio não exceder os €125.000;

b)      Isenção por 3 ou 5 anos (prazo de 5 anos pode ser renovável) no âmbito dos imóveis submetidos ao regime de Reabilitação Urbana;

c)      Isenção por 7 anos no âmbito do regime aplicável à utilidade turística, ou turismo de habitação;

d)     Empresas que efectuem investimentos considerados relevantes, podem beneficiar de isenção de IMI por um período de até 10 anos, relativo aos prédios que sejam sua propriedade e que constituam investimento elegível.

 

 2.2)  IS - Imposto de Selo
-    Propriedade cujo valor patrimonial tributário constante na matriz seja igual ou superior a €1.000.000,00 - 1%.
-    Por prédio, quando os sujeitos passivos que não sejam pessoas singulares sejam residentes em off shores - 7,5%.

3 ) IMPOSTOS A PAGAR  COM O RENDIMENTO DE UM IMÓVEL

3. 1) Imposto sobre o rendimento predial

Esta taxa é aplicada aos rendimentos prediais deduzidos de despesas de manutenção e conservação, devidamente documentadas, bem como o Imposto Municipal sobre imóveis e o Imposto de Selo que incide sobre o valor dos prédios.

Taxas:
a) Para não residentes
- taxa liberatória de 28%
b) Para residentes - taxa liberatória de 28%, podendo no entanto optar pelo englobamento do rendimento, caso lhe seja favorável

-    A declaração à administração fiscal deste tipo de rendimentos é feita anualmente com a declaração de IRS (anexo F);
-    A declaração é efectuada pelo próprio contribuinte ou pelo representante fiscal no caso dos não residentes
-    A administração fiscal a partir dessa declaração procede à liquidação do imposto devido.

4 ) OUTROS ENCARGOS ANUAIS COM A PROPRIEDADE

Os proprietários de fracções autónomas de prédios têm de pagar mensalmente os encargos de condomínio, que são proporcionais à permilagem da sua fracção.

5 ) IMPOSTOS A PAGAR NA VENDA DE UM IMÓVEL

Com a venda de imóveis ou das participações sociais de sociedades detentoras de imóveis está sujeita ao pagamento de IRS ou IRC, em sede de mais valias, consoante o vendedor seja pessoa singular ou pessoa colectiva. 
Na venda de participações sociais que representem mais do que 75% do capital de sociedade por quotas, detentora de imóveis, haverá ainda lugar ao pagamento de IMT.

A existência no nosso ordenamento jurídico, da tributação das mais valias, envolve diversas soluções conforme se trate de pessoa individual ou pessoa colectiva, residente ou não residente, e deverá ser objecto de apreciação por técnico especializado nesta matéria.
Relativamente a não residentes deverá ser analisado o respectivo acordo de Dupla Tributação, que possa ter sido celebrado entre Portugal e o País de origem do vendedor

Para pessoas singulares a mais valia apura-se da seguinte forma:  Mais valia = Valor Venda - (Valor de aquisição corrigido + despesas com a compra e a venda).

Taxas:

a) Para Residentes:
- A mais valia é sujeita a um imposto progressivo (depende do rendimento global) e incide apenas sobre 50% da mais valia apurada;
- Existe um benefício fiscal caso o valor da venda ou de parte, seja reinvestido em novo imóvel.

b) Para não Residentes:
- A mais valia apura-se de igual forma como a dos residentes, mas a taxa incide sobre a totalidade da mais  valia. A taxa é de 28%;
- A declaração à administração fiscal deste tipo de rendimentos é feita anualmente com a declaração de IRS (anexo G);
- A declaração é efectuada pelo próprio contribuinte ou pelo representante fiscal no caso dos não residentes;
- A administração fiscal a partir dessa declaração procede à liquidação do imposto devido.

Nota: As informações prestadas são meramente informativas, não dispensando o recurso à legislação aplicada. 


6 )  NA TRANSMISSÃO DE UM IMÓVEL POR HERANÇA OU DOAÇÃO

Em Portugal não existe imposto específico sobre transmissões por morte. Estão no entanto sujeitas a imposto de selo, as transmissões onerosas ou gratuitas do direito  de propriedade ou de figuras parcelares, de pessoas singulares ou colectivas para quem se transmitem os bens, sejam residentes ou não residentes em Portugal.

Taxas:
- Transmissão onerosa ou gratuita de direitos de propriedade ou de figuras parcelares -  0,8%
- Transmissões gratuitas de direitos de propriedade ou de figuras parcelares -  10% (a acrescer à taxa de 0,8%).

Isenções:
- Transmissões gratuitas entre cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes( apenas no que diz respeito à taxa de 10%)
- Transmissões gratuitas em favor de pessoa colectiva sujeita a IRC

ESTA INFORMAÇÃO NÃO DISPENSA A CONSULTA DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

 


1 ) IMPOSTOS COM A AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL

Regra geral, e não sendo aplicável nenhuma das isenções tipificadas na lei, a aquisição de imóveis está sujeita ao pagamento de 2 impostos - IMT e IS:

1.1) IMT - Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliárias
É o imposto que se paga, cada vez que alguém realiza a aquisição de uma propriedade, a título oneroso.
Por norma o comprador necessita pagar o IMT antes da Escritura mas poderá pagar no acto de escritura se realizar a mesma na 'Casa Pronta'.

Qual a taxa a aplicar?
Depende do tipo de propriedade e de utilização da mesma, e tem as taxas seguintes:
- Propriedade Rústica – 5%
- Outros (terrenos para construção, escritórios, etc.) – 6,5%
- Imóveis (apartamentos e moradias)


A taxa incide sobre o maior dos dois valores;
       - valor do imóvel declarado na escritura / ou
       - valor patrimonial tributário

Nota: A taxa é sempre de 10%, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente seja uma entidade sediada em país, território ou região sujeito a um regime mais favorável “off shore“, constante de lista aprovada por portaria do Ministério das Finanças. Esta taxa não se aplica quando o adquirente do imóvel seja uma pessoa singular ainda que tenha residência numa “ off shore”.

Exemplos para 1ª habitação própria e permanente:
- €100.000 *2%   €1.848,14  = €151,86 IMT
- €620.000 *6%          -            = €37.200  IMT

Exemplos para 2ª habitação e não residentes:
- €180.000 *7%   €8.163,12  = €4.436,88 IMT
- €580.000 *6%           -           =€ 34.800    IMT

Isenções de IMT
A lei prevê diversos tipos de isenção do pagamento de IMT, umas com carácter automático e outras dependentes de autorização ou reconhecimento pela Autoridade Tributárias.  As principais isenções são:
a)    As aquisições de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável;
b)    As aquisições de imóveis situados nas regiões economicamente mais desfavorecidas, quando efectuadas por sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial, que os destinem ao exercício, naquelas regiões, de actividades agrícolas ou industriais consideradas de superior interesse económico e social;

c)    As aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística , desde que no prazo de 3 anos a contar da data de aquisição o adquirente inicie as obras;
d)    As aquisições de prédio ou fracção destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em Área De Reabilitação Urbana;
e)   As aquisições de prédios ou de fracções autónomas com destino à instalação de empreendimentos qualificados de utilidade turística, nos termos da respectiva legislação;
f)    As aquisições de prédio urbano ou fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, cujo valor que serviria de base à liquidação do imposto não exceda os 92.407,00 euros;
g)    As aquisições de imóveis por sociedades colectadas para revenda.

1.2) IS - Imposto de Selo
O imposto de selo na aquisição de imóveis, apresenta uma taxa fixa de 0,8%, que incide sobre o maior dos dois valores; valor do imóvel declarado na escritura/ ou
valor patrimonial tributário ( aliás é o mesmo valor que serviu de base à liquidação do  IMT).
Este imposto deve ser pago antes da celebração da escritura e acto simultâneo com o IMT.

Nota: Quando a aquisição dum imóvel é efectuada com recurso a empréstimo bancário, também haverá lugar ao pagamento de imposto de selo a uma taxa de 0,6% que incidirá sobre o valor do empréstimo.

1.3) OUTROS CUSTOS NA AQUISIÇÃO
- com escritura - €250 a €500
- com registos -   €250 a €500

2 ) IMPOSTOS COM A DETENÇÃO DE PROPRIEDADE 

2.1) IMI – Imposto Municipla Sobre Imóveis 
-    O IMI é um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios (rústicos, urbanos, ou mistos) situados em Portugal.
-    O IMI é um imposto anual.
-    É liquidado ao proprietário, ou representante legal, pela Administração Fiscal.
     a) É pago numa prestação, durante o mês de Abril, quando o valor do seu montante for inferior a €250.
     b) Em duas prestações nos meses de Abril e Novembro, quando o seu montante seja superior a €250 e igual ou inferior a €500.
     c) Em três prestações, nos meses de Abril, Julho e Novembro, quando o seu montante seja superior a €500.

O que é o valor patrimonial tributário?
O valor patrimonial tributário dos prédios é o seu valor determinado por avaliação feita de acordo com as normas do IMI.  Este valor está registado na Matriz Predial. As matrizes são actualizadas anualmente com referência a 31 de Dezembro.

 

Taxas

Ÿ  0,8%                  -  Prédios Rústicos

Ÿ  0,5%  a 0,8%    -  Prédios Urbanos e terrenos para construção, não avaliados nos   termos do CIMI (transaccionados até 2003).

Ÿ  0,3% a 0,5%     -  Prédios Urbanos não avaliados nos termos do CIMI-(transaccionados ou reavaliados a partir de 2004).

Ÿ  7,5%                  -  Prédios que sejam propriedade de offshores, independentemente        da sua natureza rústica ou urbana

 

Isenções

a)      Estão isentos de IMI os imóveis destinados a habitação própria e permanente, cujo rendimento colectável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a €153.300. A isenção é reconhecida, por um período de 3 anos, se o valor patrimonial tributável do prédio não exceder os €125.000;

b)      Isenção por 3 ou 5 anos (prazo de 5 anos pode ser renovável) no âmbito dos imóveis submetidos ao regime de Reabilitação Urbana;

c)      Isenção por 7 anos no âmbito do regime aplicável à utilidade turística, ou turismo de habitação;

d)     Empresas que efectuem investimentos considerados relevantes, podem beneficiar de isenção de IMI por um período de até 10 anos, relativo aos prédios que sejam sua propriedade e que constituam investimento elegível.

 

 2.2)  IS - Imposto de Selo
-    Propriedade cujo valor patrimonial tributário constante na matriz seja igual ou superior a €1.000.000,00 - 1%.
-    Por prédio, quando os sujeitos passivos que não sejam pessoas singulares sejam residentes em off shores - 7,5%.

3 ) IMPOSTOS A PAGAR  COM O RENDIMENTO DE UM IMÓVEL

3. 1) Imposto sobre o rendimento predial

Esta taxa é aplicada aos rendimentos prediais deduzidos de despesas de manutenção e conservação, devidamente documentadas, bem como o Imposto Municipal sobre imóveis e o Imposto de Selo que incide sobre o valor dos prédios.

Taxas:
a) Para não residentes
- taxa liberatória de 28%
b) Para residentes - taxa liberatória de 28%, podendo no entanto optar pelo englobamento do rendimento, caso lhe seja favorável

-    A declaração à administração fiscal deste tipo de rendimentos é feita anualmente com a declaração de IRS (anexo F);
-    A declaração é efectuada pelo próprio contribuinte ou pelo representante fiscal no caso dos não residentes
-    A administração fiscal a partir dessa declaração procede à liquidação do imposto devido.

4 ) OUTROS ENCARGOS ANUAIS COM A PROPRIEDADE

Os proprietários de fracções autónomas de prédios têm de pagar mensalmente os encargos de condomínio, que são proporcionais à permilagem da sua fracção.

5 ) IMPOSTOS A PAGAR NA VENDA DE UM IMÓVEL

Com a venda de imóveis ou das participações sociais de sociedades detentoras de imóveis está sujeita ao pagamento de IRS ou IRC, em sede de mais valias, consoante o vendedor seja pessoa singular ou pessoa colectiva. 
Na venda de participações sociais que representem mais do que 75% do capital de sociedade por quotas, detentora de imóveis, haverá ainda lugar ao pagamento de IMT.

A existência no nosso ordenamento jurídico, da tributação das mais valias, envolve diversas soluções conforme se trate de pessoa individual ou pessoa colectiva, residente ou não residente, e deverá ser objecto de apreciação por técnico especializado nesta matéria.
Relativamente a não residentes deverá ser analisado o respectivo acordo de Dupla Tributação, que possa ter sido celebrado entre Portugal e o País de origem do vendedor

Para pessoas singulares a mais valia apura-se da seguinte forma:  Mais valia = Valor Venda - (Valor de aquisição corrigido + despesas com a compra e a venda).

Taxas:

a) Para Residentes:
- A mais valia é sujeita a um imposto progressivo (depende do rendimento global) e incide apenas sobre 50% da mais valia apurada;
- Existe um benefício fiscal caso o valor da venda ou de parte, seja reinvestido em novo imóvel.

b) Para não Residentes:
- A mais valia apura-se de igual forma como a dos residentes, mas a taxa incide sobre a totalidade da mais  valia. A taxa é de 28%;
- A declaração à administração fiscal deste tipo de rendimentos é feita anualmente com a declaração de IRS (anexo G);
- A declaração é efectuada pelo próprio contribuinte ou pelo representante fiscal no caso dos não residentes;
- A administração fiscal a partir dessa declaração procede à liquidação do imposto devido.

Nota: As informações prestadas são meramente informativas, não dispensando o recurso à legislação aplicada. 


6 )  NA TRANSMISSÃO DE UM IMÓVEL POR HERANÇA OU DOAÇÃO

Em Portugal não existe imposto específico sobre transmissões por morte. Estão no entanto sujeitas a imposto de selo, as transmissões onerosas ou gratuitas do direito  de propriedade ou de figuras parcelares, de pessoas singulares ou colectivas para quem se transmitem os bens, sejam residentes ou não residentes em Portugal.

Taxas:
- Transmissão onerosa ou gratuita de direitos de propriedade ou de figuras parcelares -  0,8%
- Transmissões gratuitas de direitos de propriedade ou de figuras parcelares -  10% (a acrescer à taxa de 0,8%).

Isenções:
- Transmissões gratuitas entre cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes( apenas no que diz respeito à taxa de 10%)
- Transmissões gratuitas em favor de pessoa colectiva sujeita a IRC

ESTA INFORMAÇÃO NÃO DISPENSA A CONSULTA DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

 

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