1 ) IMPOSTOS COM A AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL

Regra geral, e não sendo aplicável nenhuma das isenções tipificadas na lei, a aquisição de imóveis está sujeita ao pagamento de 2 impostos - IMT e IS:

1.1) IMT - Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliárias
É o imposto que se paga, cada vez que alguém realiza a aquisição de uma propriedade, a título oneroso.
Por norma o comprador necessita pagar o IMT antes da Escritura mas poderá pagar no acto de escritura se realizar a mesma na 'Casa Pronta'.

Qual a taxa a aplicar?
Depende do tipo de propriedade e de utilização da mesma, e tem as taxas seguintes:
- Propriedade Rústica – 5%
- Outros (terrenos para construção, escritórios, etc.) – 6,5%
- Imóveis (apartamentos e moradias)


A taxa incide sobre o maior dos dois valores;
       - valor do imóvel declarado na escritura / ou
       - valor patrimonial tributário

Nota: A taxa é sempre de 10%, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente seja uma entidade sediada em país, território ou região sujeito a um regime mais favorável “off shore“, constante de lista aprovada por portaria do Ministério das Finanças. Esta taxa não se aplica quando o adquirente do imóvel seja uma pessoa singular ainda que tenha residência numa “ off shore”.

Exemplos para 1ª habitação própria e permanente:
- €100.000 *2%   €1.848,14  = €151,86 IMT
- €620.000 *6%          -            = €37.200  IMT

Exemplos para 2ª habitação e não residentes:
- €180.000 *7%   €8.163,12  = €4.436,88 IMT
- €580.000 *6%           -           =€ 34.800    IMT

Isenções de IMT
A lei prevê diversos tipos de isenção do pagamento de IMT, umas com carácter automático e outras dependentes de autorização ou reconhecimento pela Autoridade Tributárias.  As principais isenções são:
a)    As aquisições de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável;
b)    As aquisições de imóveis situados nas regiões economicamente mais desfavorecidas, quando efectuadas por sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial, que os destinem ao exercício, naquelas regiões, de actividades agrícolas ou industriais consideradas de superior interesse económico e social;

c)    As aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística , desde que no prazo de 3 anos a contar da data de aquisição o adquirente inicie as obras;
d)    As aquisições de prédio ou fracção destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em Área De Reabilitação Urbana;
e)   As aquisições de prédios ou de fracções autónomas com destino à instalação de empreendimentos qualificados de utilidade turística, nos termos da respectiva legislação;
f)    As aquisições de prédio urbano ou fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, cujo valor que serviria de base à liquidação do imposto não exceda os 92.407,00 euros;
g)    As aquisições de imóveis por sociedades colectadas para revenda.

1.2) IS - Imposto de Selo
O imposto de selo na aquisição de imóveis, apresenta uma taxa fixa de 0,8%, que incide sobre o maior dos dois valores; valor do imóvel declarado na escritura/ ou
valor patrimonial tributário ( aliás é o mesmo valor que serviu de base à liquidação do  IMT).
Este imposto deve ser pago antes da celebração da escritura e acto simultâneo com o IMT.

Nota: Quando a aquisição dum imóvel é efectuada com recurso a empréstimo bancário, também haverá lugar ao pagamento de imposto de selo a uma taxa de 0,6% que incidirá sobre o valor do empréstimo.

1.3) OUTROS CUSTOS NA AQUISIÇÃO
- com escritura - €250 a €500
- com registos -   €250 a €500

2 ) IMPOSTOS COM A DETENÇÃO DE PROPRIEDADE 

2.1) IMI – Imposto Municipla Sobre Imóveis 
-    O IMI é um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios (rústicos, urbanos, ou mistos) situados em Portugal.
-    O IMI é um imposto anual.
-    É liquidado ao proprietário, ou representante legal, pela Administração Fiscal.
     a) É pago numa prestação, durante o mês de Abril, quando o valor do seu montante for inferior a €250.
     b) Em duas prestações nos meses de Abril e Novembro, quando o seu montante seja superior a €250 e igual ou inferior a €500.
     c) Em três prestações, nos meses de Abril, Julho e Novembro, quando o seu montante seja superior a €500.

O que é o valor patrimonial tributário?
O valor patrimonial tributário dos prédios é o seu valor determinado por avaliação feita de acordo com as normas do IMI.  Este valor está registado na Matriz Predial. As matrizes são actualizadas anualmente com referência a 31 de Dezembro.
 

Taxas

Ÿ  0,8%                  -  Prédios Rústicos

Ÿ  0,5%  a 0,8%    -  Prédios Urbanos e terrenos para construção, não avaliados nos   termos do CIMI (transaccionados até 2003).

Ÿ  0,3% a 0,5%     -  Prédios Urbanos não avaliados nos termos do CIMI-(transaccionados ou reavaliados a partir de 2004).

Ÿ  7,5%                  -  Prédios que sejam propriedade de offshores, independentemente        da sua natureza rústica ou urbana

 

Isenções

a)      Estão isentos de IMI os imóveis destinados a habitação própria e permanente, cujo rendimento colectável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a €153.300. A isenção é reconhecida, por um período de 3 anos, se o valor patrimonial tributável do prédio não exceder os €125.000;

b)      Isenção por 3 ou 5 anos (prazo de 5 anos pode ser renovável) no âmbito dos imóveis submetidos ao regime de Reabilitação Urbana;

c)      Isenção por 7 anos no âmbito do regime aplicável à utilidade turística, ou turismo de habitação;

d)     Empresas que efectuem investimentos considerados relevantes, podem beneficiar de isenção de IMI por um período de até 10 anos, relativo aos prédios que sejam sua propriedade e que constituam investimento elegível.

 

 2.2)  IS - Imposto de Selo
-    Propriedade cujo valor patrimonial tributário constante na matriz seja igual ou superior a €1.000.000,00 - 1%.
-    Por prédio, quando os sujeitos passivos que não sejam pessoas singulares sejam residentes em off shores - 7,5%.

3 ) IMPOSTOS A PAGAR  COM O RENDIMENTO DE UM IMÓVEL

3. 1) Imposto sobre o rendimento predial

Esta taxa é aplicada aos rendimentos prediais deduzidos de despesas de manutenção e conservação, devidamente documentadas, bem como o Imposto Municipal sobre imóveis e o Imposto de Selo que incide sobre o valor dos prédios.

Taxas:
a) Para não residentes
- taxa liberatória de 28%
b) Para residentes - taxa liberatória de 28%, podendo no entanto optar pelo englobamento do rendimento, caso lhe seja favorável

-    A declaração à administração fiscal deste tipo de rendimentos é feita anualmente com a declaração de IRS (anexo F);
-    A declaração é efectuada pelo próprio contribuinte ou pelo representante fiscal no caso dos não residentes
-    A administração fiscal a partir dessa declaração procede à liquidação do imposto devido.

4 ) OUTROS ENCARGOS ANUAIS COM A PROPRIEDADE

Os proprietários de fracções autónomas de prédios têm de pagar mensalmente os encargos de condomínio, que são proporcionais à permilagem da sua fracção.

5 ) IMPOSTOS A PAGAR NA VENDA DE UM IMÓVEL

Com a venda de imóveis ou das participações sociais de sociedades detentoras de imóveis está sujeita ao pagamento de IRS ou IRC, em sede de mais valias, consoante o vendedor seja pessoa singular ou pessoa colectiva. 
Na venda de participações sociais que representem mais do que 75% do capital de sociedade por quotas, detentora de imóveis, haverá ainda lugar ao pagamento de IMT.

A existência no nosso ordenamento jurídico, da tributação das mais valias, envolve diversas soluções conforme se trate de pessoa individual ou pessoa colectiva, residente ou não residente, e deverá ser objecto de apreciação por técnico especializado nesta matéria.
Relativamente a não residentes deverá ser analisado o respectivo acordo de Dupla Tributação, que possa ter sido celebrado entre Portugal e o País de origem do vendedor

Para pessoas singulares a mais valia apura-se da seguinte forma:  Mais valia = Valor Venda - (Valor de aquisição corrigido + despesas com a compra e a venda).

Taxas:

a) Para Residentes:
- A mais valia é sujeita a um imposto progressivo (depende do rendimento global) e incide apenas sobre 50% da mais valia apurada;
- Existe um benefício fiscal caso o valor da venda ou de parte, seja reinvestido em novo imóvel.

b) Para não Residentes:
- A mais valia apura-se de igual forma como a dos residentes, mas a taxa incide sobre a totalidade da mais  valia. A taxa é de 28%;
- A declaração à administração fiscal deste tipo de rendimentos é feita anualmente com a declaração de IRS (anexo G);
- A declaração é efectuada pelo próprio contribuinte ou pelo representante fiscal no caso dos não residentes;
- A administração fiscal a partir dessa declaração procede à liquidação do imposto devido.

Nota: As informações prestadas são meramente informativas, não dispensando o recurso à legislação aplicada. 


6 )  NA TRANSMISSÃO DE UM IMÓVEL POR HERANÇA OU DOAÇÃO

Em Portugal não existe imposto específico sobre transmissões por morte. Estão no entanto sujeitas a imposto de selo, as transmissões onerosas ou gratuitas do direito  de propriedade ou de figuras parcelares, de pessoas singulares ou colectivas para quem se transmitem os bens, sejam residentes ou não residentes em Portugal.

Taxas:
- Transmissão onerosa ou gratuita de direitos de propriedade ou de figuras parcelares -  0,8%
- Transmissões gratuitas de direitos de propriedade ou de figuras parcelares -  10% (a acrescer à taxa de 0,8%).

Isenções:
- Transmissões gratuitas entre cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes( apenas no que diz respeito à taxa de 10%)
- Transmissões gratuitas em favor de pessoa colectiva sujeita a IRC

ESTA INFORMAÇÃO NÃO DISPENSA A CONSULTA DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

 


1)  ACQUISITION OF REAL ESTATE PROPERTY:

 

Generally speaking, provided none of the exceptions specified in the law applies, the acquisition of real estate property is subject to two separate taxes – IMT and IS

 

1.1 )    IMT - Property Transfer Tax
IMT is a tax applicable to any transfer of real estate property for a consideration or similar transactions as defined in the law, and is assessed on the price of the real estate property or its established patrimonal value for tax purposes, whichever is greater. As a rule, this tax must be paid before execution of the agreement formalizing the acquisition of the real estate property. If it is acquired through a service known as ''Casa Pronta', such tax may be paid at the moment of the acquisition agreement signature.

 

Which is Applicable Real Estate Tax?

It depends on value and type of property purchased and whether it is to be your main residence or second home. Below are the current rates of property tax in Portugal.
 
-    Rustic and Agricultural Plots – 5%
-    Other property and Urban Plots (lands for construction, offices , etc.) – 6,5%
-    Real Estate (Flats and Villas)


What is Taxable Value?

The fee is levied on the highest between the declared acquisition value and the taxable value.
       - property agreed price and declared on the acquisition agreement / or
       - established patrimonial value for tax purposes

Note: The IMT rate is always 10% in the case of any acquisition or similar transaction by entities based in a country, territory or region ‘offshore’ mentioned in the list of the Ministry of Finance.
This tax is not applied when the property buyer is an individual person even if resident in an ‘offshore.

Examples for Main Residence
- €100.000 x 2% - €1.848, 14 = €151,86 IMT
- €620.000 x 6%          -            = €37.200 IMT

Examples for Second Home
- €180.000 x 7% - €8.163, 12 = €4.436,88 IMT
- €580.000 x 6%          -             =  €34.800    IMT

Exemptions from IMT

The law provides for several cases which may benefit from an exemption from IMT. Some of these exemptions are automatic, while others are conditional upon authorization or recognition by the Tax Authorities.

 

We highlight the following:

a)   acquisition of any property individually classified as of national interest, public interest or municipal interest, in the terms of the applicable legislation;

b)    acquisition of any property located in economically depressed areas by commercial companies or civil companies organized as commercial companies, which allocate this property to the carrying out of any agricultural or industrial activity considered of superior economic and social interest in these regions;

c)    acquisition of urban property for refurbishment, provided the acquirer commences the works within 2 years as from the date of acquisition;

d)   acquisition of any urban property or part thereof exclusively intended for one’s own permanent residence, in the first transfer for a consideration of the refurbished property, provided the property is located in an urban renovation area (Área de Reabilitação Urbana);

e)    acquisition of any urban property or part thereof intended for undertakings classified of interest for tourism, in the terms of the applicable legislation;

f)    acquisition of any urban property or part thereof exclusively intended for one’s own permanent residence, provided the amount which would be used as a basis for assessment does not exceed €92,407.00;

g)    Acquisition of property by companies registered for resale for tax purposes.

 

1.2 ) STAMP TAX (IMPOSTO DO SELO - IS)

In general, stamp tax on the acquisition of immovable property is assessed at a fixed rate of 0.8%, which applies irrespective of the type, nature or nationality of the vehicle or transaction in question.
This tax must be paid before execution of the agreement which formalizes the acquisition of the real estate property, and is assessed on the agreed price or the established patrimonial value for tax purposes, whichever is greater.

Note: When the property acquisition is made using bank loan, the stamp duty payment is applied at a rate of 0.6% and is assessed on the value of the loan.


1.3 ) OTHERS COSTS WITH THE ACQUISITION

-    Property Acquisition Agreement - €250 a €500
-    Property Registration -   €250 a €500


2 ) TAXES WITH PROPERTY OWNERSHIP

2.1 ) Property Tax ( IMI)

An ownership of real estate property entails payment of IMI as a base tax charge. IMI is a tax payable annually and is assessed on the economic value of the property for tax purposes, which is calculated by the tax authorities taking into account certain criteria set forth in the law (in particular, the area, location and features of comfort) and is due by its owners as at 31 December of each year.
As a rule, the IMI is paid in three installments, in April, July and November of the year following that concerned by the tax:
a.    It is paid in one installment during the month of April, when the value of the amount is under €250
b.    It is paid in two installments, on April and November, when the value of the amount is over €250 and up to €500
c.    In three installments in April, July and November, when the amount is over €500.

What is the established patrimonial value of the property for tax purposes?
Real Estate properties’ taxable value is determined by assessment according to the rules of the IMI. This value is updated annually on December 31.

Taxes
-    Rustic property  - 0,8%
-    Urban property or land plots for construction, not evaluated under “new evaluation rules” of CIMI (transacted before 2003): 0.5% to 0.8%
-    Urban property or land plots for construction, not evaluated under “new evaluation rules” of CIMI (transacted or evaluated after 2004): 0.3% to 0.5%
-    Any property owned by offshore companies: 7.5%

Exemptions of IMI

The law provides for several cases which may benefit from an exemption from IMI.
Some of these exemptions are automatic while others are conditional upon authorization or recognition by the Tax Authorities.

We highlight the following:

a)    Exemption applies for a 3 year period, in case of urban properties considered as a permanent place of residence with a Tax Registration Value up to € 125,000, held by individuals which obtained a taxable income in the year prior to the acquisition, of up to  € 153,300;

b)    A renewable 3 or 5 year exemption for immovable property subject to urban renovation regulations;

c)    A 7-year exemption under the regulations applicable to properties of interest for tourism or family-run guest houses;

d)    Companies that make relevant investment may benefit from IMT exemption until 10 years on the acquisition of real estate property regarded as eligible investment.

 

2.2 ) Stamp tax (IS) 

-    Properties whose economic value for tax purposes is equal to or greater than €1,000,000.00 are now taxed annually under stamp tax, to an amount corresponding to 1% of the economic value of the property for tax purposes;
-    Properties are owned by companies registered in black-listed offshore jurisdictions – 7,5%


3 )  EXPLOITATION OF IMMOVABLE PROPERTY

Taxes

a)    For residents - rate at 28%

b)    For non-residents – rate at 28% (with the possibility to opt for the aggregation income if it is more favorable)

This rate is applied to the rental income deducted maintenance and conservation expenses, properly documented, as well from the IMI (municipal property tax) and IS (stamp tax).
The income statement shall be annually sent to the Tax Authorities by delivering the IRS Declaration document (Annex F). This must be done by the owner or, if non-resident, by its fiscal representative. 
Tax authorities shall settle the tax due.

 

4 ) OTHER ANNUAL CHARGES WITH PROPERTY

Building units’ owners must pay a monthly maintenance work fee (condo fee).  These condo maintenance fees are the percentage share of the costs to run the building as a whole, and are calculated according to the size of each unit.

 

5 ) TAXES WITH THE SALE OF IMMOVABLE PROPERTY

The sale of immovable property or shares in companies which own immovable property is subject to IRS or IRC, depending on whether the landlord is an individual or a legal entity, respectively, under the heading of capital gains.
Sale of shares corresponding to more than 75% of the share capital of private limited liability companies which own immovable property also entails payment of IMT.

There is a vast set of rules and provisions applicable to various cases. Portuguese legal system contains several solutions in this area, depending on whether residents or non-residents and individuals or legal entities are concerned.   Accordingly, each case must be analyzed individually.
With regard to non-residents, it is crucial to analyze the corresponding Double Taxation Agreement, if any.

For individuals the capital gain is calculated as follows:
Capital gains tax  = phurcase price - (Acquistion value + Phurcase and sale costs)

Taxes

a) For Residents
The capital gain is subject to a progressive tax (depending on the total income) and levies on 50% of the capital gain obtained.
There is a tax benefit if the value of the sale or part, is reinvested in a new other property.

b) For Non- Residents
The capital gain is calculated the same way as for the residents but the tax levies on the total of the capital gain obtained. The rate is 28%.
The income statement shall be annually sent to the Tax Authorities by delivering the IRS Declaration document (Annex G). This must be done by the owner or, if non-resident, by its fiscal representative. 
Tax authorities shall settle the tax due.

 

6 ) INHERITANCE OR GIFTS TAX

Between close relatives there is no inheritance tax in Portugal. i.e. parents/children and spouse.  Although on gifts you have to calculate a 0.8% stamp duty based on the VPT.
Any other situations of inheritance or gift will be subject to stamp duty at a rate of 10% of the VPT.

Taxes
-   Onerous or cost-less transmission of property rights or partial figures -  0,8%
-   Cost-less transmission of property rights or partial figures - 10% (to be added at the rate of 0,8%)

Exemptions:
-    Cost-less transmissions between spouses, descendants or ascendants relatives ( only regarding to the rate of 10%)
-    Cost-less transmissions in favor of a legal person subject to IRC

 

THIS INFORMATION IS NOT INTENDED TO BE A SUBSTITUTE FOR CONSULTING THE APPLICABLE LEGISLATION

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